amhult 2

Amhult 2 – Dolda värden med potential?

Antal aktier: 6 847 533
Aktiekurs: 86,5
Mcap: 592 mkr

Intro

Amhult2 är ett bolag som jag haft på radarn sedan Ägamintid introducerade det på bloggen för ett par år sedan. Då lockade det inte nämnvärt, men när jag genom mitt jobb med Finwire.tv fick chansen att träffa bolaget sent i höstas så blev det oundvikligt att ta sig en närmre titt. Det här visade sig bli en väldigt nära titt och nu äger jag aktier i bolaget.

Jag vill poängtera att jag inte är någon expert på fastigheter, så därför vill jag vara ödmjuk inför att jag absolut kan ha fel i både mitt tänk och mina antaganden. Det bästa som kan hända här är att någon hittar felaktigheter i min analys och hjälper mig, så hjälp!

Verksamhet

Amhult2 är ett fastighetsutvecklingsbolag som i dag bedriver ett enda projekt i Amhult ca 1,5 mil väst om Göteborg. Det är gamla Torslanda Flygplats som lagts ner och nu omvandlas till en ny stadsdel med bostäder och kommersiella lokaler. Målsättningen är att bli ett förvaltningsbolag och därför byggs det en stor del hyresrätter men även kommersiella lokaler.

Grunden till bolaget är grundaren Eigil Jakobsen som förvärvade marken när Torslanda flygplats avvecklades. Eigil är genom bolaget Tipp Fastighets AB fortfarande Amhult2’s största ägare.

Detaljplanen för Amhult Centrum delades upp i 2 etapper varav den första etappen redan är färdigställd (dock inte av Amhult2) och det är etapp 2 som Amhult2 driver.

I dag äger bolaget 44 000 m2 mark som håller på att bebyggas med bostäder och kommersiella fastigheter. Ambitionen är att ha etapp 2 färdigställt till 2021. När etapp 2 är avklarad så är tanken att man ska fortsätta förvärva och utveckla mark i området. Redan nu så finns ett projekt, Skogens Gård, som ägs av Tipp Fastighets AB (Eigil Jakobsen) men där detaljplan är inlämnad tillsammans med Amhult2. Detta område kommer att tas in i Amhult2 så fort detaljplanen är godkänd. Målsättningen från Amhult2 är att sömlöst fortsätta bygga på Skogens Gård när Amhult Centrum Etapp 2 är färdigställt.

Det tar förstås väldigt lång tid att utveckla från råmark till färdiga och uthyrda fastigheter. Marken ska detaljplaneras och få godkännande från kommun innan projekten ens kan planeras klart, upphandlas och börja byggas. Sedan bolaget grundades 2004 så har detaljplan lämnats in, godkänts och börjat byggas. Idag (2017-01-27) så är 3 fastigheter färdigställda (K, O och P) och en fjärde (N) kommer att färdigställas under våren.

Sedan bygget startades 2013 så har ca 1/3 av den totala ytan bebyggts. För att slutföra byggandet så räknar de med att investeringar på ca 1 mdkr kommer att behövas, vilket ska finansieras via emissionen som nyss genomfördes, banklån och kassaflöde. Fler emissioner kan dock inte uteslutas. Med en målsättning på belåningsgraden om maximalt 60 % så har man ca 500 miljoner i låneutrymme nu. Under tiden som utvecklingen pågår så kommer i stort sett allt kassaflöde återinvesteras tillsammans med nya banklån och eventuellt även nyemissioner. Så som aktieägare ska man vara beredd på och förvänta sig detta. Ingen utdelning de närmsta 5-10 åren alltså.

Framöver fokuserar de väldigt tydligt på bostäder vilket bör ge lägre risk då det är ett väldigt attraktivt område med nära både till stan och till vattnet. Området är väldigt populärt, bostadsrättspriserna är upp med 25-30 % sedan de sålde sina vilket talar för en värdeökning på befintligt bestånd då kapitalkraven inte ser ut att ha ökat under samma period. I takt med att området blir mer och mer färdigbyggt kommer det förstås bli mer attraktivt att bo där, det ser fortfarande ut som ett slagfält.

Organisationen är idag väldigt slimmad med 5 anställda, och förmodligen kommer det inte krävas så många fler. Det ger förstås bra hävstång i förvaltningsresultatet när hyrorna börjar trilla in.

Värdering

Tittar man på fastighetsvärderingarna på hemsidan så ser man att värderingsmannen har tillskrivit byggrätterna ett värde som bara är 30% av dess totala värde. Han skriver: ”Om fastigheten ska säljas på den öppna marknaden så bedömer vi att ca 70 % av projektets värde tillfaller projektutvecklaren och resterande 30% av värdet tillfaller markägaren.” I detta fall är Amhult2 både projektutvecklare och markägare och ska således tillskrivas hela värdet. Amhult2s redovisade egna kapital är beräknat på 100% av de färdigställda fastigheternas värde och 30% av byggrätternas. Enligt deras ”officiella” EK så blir då P/EK ca 1,35 vid dagens aktiekurs om 87 kr. Om man däremot diskonterar (10% diskonteringsränta) värderingsmannens bedömning av framtida marknadsvärden så landar vi istället runt P/EK 0,9, en rätt väsentlig skillnad. Notera att detta är beräknat på värderingsintyget från 2015-12-31 och INTE det senaste (då det inte är publicerat). I beräkningen har jag också tagit hänsyn till både befintliga lån, ca: 203 Mkr, och ny finansiering om ytterligare 500 Mkr. Kalkylen är i mina ögon försiktigt gjord, och jag räknar helt utan amortering på finansieringen. Bolaget har färdigställt ytterligare 2 byggnader under 2016, och under våren 2017 blir ytterligare en byggnad färdig, vilket indikerar att ytterligare uppjusteringar av fastighetsvärdena bör bli aktuella i närtid. Ett försiktigt diskonterat P/EK under 1 på ett bolag som skapar pengar i den här takten med fastigheter i riktigt bra läge. För billigt? Ja, jag lutar åt det.

Strategi

Investera, värdera upp, belåna mot högre värde, repeat.

Målsättningen är att bli ett förvaltningsbolag och därför så byggs det en stor del hyresrätter. Under projektets gång så har dock en fastighet sålts som bostadsrätter för att det vid tillfället bedömdes som den bästa finansieringslösningen. De gjorde dock en 3D-uppdelning av fastigheten och behöll garage och 3 butikslokaler.

De har uttalat att de inte tänker bygga på spekulation, att de bara bygger när de har hyresgäster klara. Vid sämre tider så pausar de hellre projektet än ökar risken. Just nu ser det ut att vara väldigt bra tider.

Färdigställda kvarter

K – Luftseglaren / Parkering samt lokaler

52 st bostadsrätter färdigställda sommaren 2014. En 3D-fastighetsindelning skedde i juli 2014 och kvar i fastigheten 205:1 kvarstår 55 garageplatser (2445 m2) samt 3 butikslokaler (247m2). Bostadsrätterna ägs idag av Brf Luftseglaren (alltså inte Amhult2)

O – Stridsflyget / Handel och parkering

I anslutning till bussterminalen uppfördes kvarter O. Burger King i bottenplan och kontor på plan 2. Övrig yta är 14 st företagsbostäder i två plan. Markparkering finns utanför fastigheten. Amhult2 har sitt kontor på plan 2. Kvarteret färdigställdes maj 2016.

P – Radarflyget / Handel och kontor

Hyrestagare i fastigheten är en Willysbutik i bottenplan och Friskis & Svettis på plan två. Övriga ytor är vikta för företagsbostäder och kontor. Kvarteret färdigställdes i mars 2016.

11st uthyrningsrum om ca 600 m2 inkl gemensamhetsytor (total boarea 413 m2). 5300 m2 livsmedelsbutik. 1558 m2 friskvårdslokal. 500 m2 kontor. 155 garageplatser (6000 m2). Framtida byggrätter om ca 6200 m2.

Kvarter under uppförande

N – Signalflyget 1 / Handel och bostäder

Kvarter N vetter mot busstorget och mot lokalgatan. Kvarteret omfattas medgiven bruttoarea enligt detaljplanen 4300 m2 och här byggs 53 bostäder med hyresrätter. I bottenplan blir en handelslokal på ca 300 m2 där Elon har skrivit kontrakt. Byggstart skedde i augusti 2015 och beräknas färdigställt våren 2017.

Kvarter under projektering

L och M – Signalflyget 2 / Bostäder

Kvarteren L och M som vetter mot busstorget kommer att inrymma bostäder. Medgiven bruttoarea enligt detaljplanen är totalt för kvarteret 5000 m2, varav 4600 m2 bostäder. Här finns även möjlighet till 400 m2 handel. Husen planeras kvarstå i bolagets regi som hyresrätter. Investeringen beräknas uppgå till ca 170 miljoner kronor.

Kvarvarande fastigheter att projektera

U – Handel och kontor

Kvarteret som omfattar medgiven bruttoarea enligt detaljplanen om totalt 9000m2 utgörs av 6000m2 kontot, butiksyta om 3000m2 för livsmedel och övrig handel.

H – Bostäder

Omfattar medgiven bruttoarea enligt detaljplanen om 4100 m2, varav 3400 planeras till bostäder. Möjligheter finns att på ytterligare 700 m2 bebygga kvarteret med bostäder eller handel och livsmedelsförsäljning.

I – Bostäder

Huvuddelen i kvarter I omfattar totalt medgiven bruttoarea enligt detaljplanen om 7000 m2 kommer att inrymma bostäder. Möjlighet finns dock att inrymma 600 m2 handel vid dessa ytor.

J – Bostäder

Kvarter J utgörs av bostäder. Totalt medgiven bruttoarea enligt detaljplanen förkvarteret uppgår till 3200 m2.

S och T – Bostäder

Kvarteren omfattar medgiven bruttoarea enligt detaljplanen om 6700 m2 och planeras inrymma 6700 m2 bostadsyta. Dock finns även här möjlighet att i ytan inrymma 1900 m2 övrig handel.

Framtiden – Skogens Gård

Skogens Gård ägs idag av Tipp Fastighet (Eigils egna bolag) och innefattar 37 hektar mark som idag är klassad som jordbruksmark. Detaljplanförslag är inlämnat tillsammans med Lysevägens Bostads AB (ägs av Tipp Fastighet) på ca 2 hektar. Initialt vill de bygga hyresrätter, bostadsrätter och radhus, men det finns i planen också plats för förskola och skola. I ett första skede vill de bygga 350-500 bostäder, deras långsiktiga planer är dock att bygga minst 3000 nya bostäder vilket innebär att de räknar med att en väldigt stor del av denna mark får bebyggas. Om hela etapp 2 hade byggts med bostäder hade det blivit 7-800 lägenheter, här är det alltså betydligt större. Bedömningen från bolaget är att det bör kunna börja byggas på Skogens Gård runt 2020.

Detaljplanen som lämnats in är norr om den ledningsgata som går där idag. Den mark som planen innefattar är ca 20 ha.

En skogskorridor är planerad mellan den befintliga bebyggelsen och Skogens Gård. Det är ingen tät bebyggelse utan är i linje med befintlig byggnation i området.

Elefanten i rummet här är att marken fortfarande ägs av Tipp Fastighet och att Amhult2 förväntas förvärva marken efter detaljplanen antagits. Eftersom Eigil kontrollerar båda parter i diskussionen så får man som minoritetsägare bara hoppas på att det blir en ok deal. Eigil äger ~40 % av Amhult och 100 % av Lysevägens Bostad, så det råder ju inget tvivel om att det blir en utspädning för honom att sälja in marken, men samtidigt kanske han inte kan finansiera det utan Amhult.

Jordförvärvslagen säger att en juridisk person inte kan förvärva en jordbruksfastighet från ett dödsbo. Därför fick Eigil köpa det privat först och sedan ta in det i det privata bolaget. De kommer göra en normal värdering på marken och överföra marken in i Amhult till ett pris som inte sticker i ögonen på någon. De vill inte ta in marken i Amhult2 och få ett bakslag i planarbetet, därför vill de ta in marken efter att planen har blivit godkänd. Priset på en mark med färdig plan är förstås högre än mark med pågående planarbete så det kommer även vara en bra deal för Eigil att vänta något.

Marken bredvid Skogens Gård har köpts av Skanska/HSB, Bua kallas området. Det är i grunden 3 områden som angränsar varandra, Bua (HSB/Skanska), Skogens Gård och en mark som ägs av kommunen. De är tillsammans överens om att en tvärförbindelse måste komma till. Bua angränsar till väg 155 och saknar vägar i området, så de är beroende av tvärförbindelsen för att kunna börja bygga.

Just nu diskuteras en tvärförbindelse igenom området även om den har diskuterats i 10 år. Den 27/1 biföll kommunfullmäktige motionen med dnr 2060/15 och detta ökar möjligheterna att bygga på Skogens Gård signifikant. Skogens Gård har 3 vägar som går in mot området vilket gör att de inte är beroende av tvärförbindelsen för att komma igång med bygget. Utan tvärförbindelsen kan de bygga ca 3-500 bostäder. Om tvärförbindelsen kommer till så kan de bygga över 2000. Moderaterna i Göteborg tror att bygget kan påbörjas under 2019.

Risker

Alla fastighetsbolag är utsatta för flera typer av risker. Ränterisk och prisrisk är de mest uppenbara. Dels finns med en stigande ränta en risk för högre finansieringskostnader för bolaget framöver, och dels finns en värderingsrisk till följd av ökade avkastningskrav. Bostadspriserna synes ha nått nivåer man inte trodde var möjliga för några år sedan. Hur länge prisnivåerna kommer att bestå, eller om de kommer att öka eller minska i närtid, det låter jag vara osagt. Jag konstaterar dock att efterfrågan på bostäder är fortsatt hög, och Amhult2 har inte haft några problem med att få in hyresgäster i sina nybyggda bostäder.

Byggbranschen är fortsatt het och Göteborgsområdet är en expansiv region, inte minst inför stadens 400 års jubileum som inträffar just 2021 när Amhult Etapp 2 skall vara färdigställd. Liseberg har storslagna planer på expansion, och detta kan medföra både inflationsrisk (dvs högre byggkostnader) och i värsta fall brist på vettiga byggare som kan hjälpa Amhult att nå i mål med etapp 2 inom utsatt tid. Min bedömning är dock att värderingen av Amhults bestånd och dess byggrätter verkar vara i försiktigaste laget, så jag tror att man får en del säkerhet med sig i kalkylerna här. I värderingsbedömningen jag gjort har ingen hänsyn tagits till dagsaktuella värden på fastigheterna (som bör ha stigit senaste året), och jag har heller inte räknat in någon prognos på det enorma området Skogens Gård i mina kalkyler. Om och när detta blir aktuellt får helt enkelt tiden utvisa, och kan i bästa fall bli en väldigt lönsam option för Amhult2 framöver.

Om tiden finns hoppas jag att under helgen kunna återkomma med lite mer ingående tankar kring värderingen, men skit brukar ju komma i vägen, så ta det inte som ett löfte..

Som sagt, jag äger aktier, så ta allt jag säger med en nypa salt som vanligt.

Mvh,
Snåljåpen

12 thoughts on “Amhult 2 – Dolda värden med potential?

  1. David Johansson

    Vill mest kommentera två grejer i och med att jag inte lagt tiden som krävs på att bedöma beståndet.

    1. Att avfärda prefar som för dyrt är märkligt, särskilt om man tar in ny equity via nyemission. Isf anser VD att cost of equity är lägre på stamaktierna än vad cost of preferred equity hade varit – vilket antingen implicerar att fastighetsbeståndet har mycket låg potential eller att hon//styrelsen helt enkelt missförstått preferensaktiefinansiering.

    2. Hennes argument till att inte äga aktier i bolaget är vaga och märkliga. Det kan knappast vara negativt att vara aligned med aktieägarna en bransch som är så beroende av god kapitalallokering.

    Bonuskommentar: intressant område, koncept och projektutveckling. Oroad på andra plan.

    Reply
    1. Olle Qvarnström Post author

      1. Ja, det är en bra poäng kring preffarna. Kanske resonerade de någonting kring att huvudägaren kan teckna fullt och då blir det en bra affär?

      2. Hennes argument att inte äga aktier i bolaget är lite blaj, ja. Saken är ju den att det är hennes far som är huvudägaren så att hon inte äger aktier är lite irrelevant egentligen.

      Mvh,
      Snåljåpen

      Reply
  2. Lundaluppen

    Jag tycker du måste välja om du värderar kassaflöde eller substans. Du säger att 0,9 ggr EK vid diskonterat färdigutvecklat värde skulle låta attraktivt. Ja, om ditt avkastningskrav är 10% (den diskonteringsränta du uppgav), men du brukar vilja ha mer.

    En kassaflödesvärdering är nog inte så trevlig då attraktiva fastigheter idag har låga avkastningskrav, kanske 4,5-5,5 % och här är kassaflödena magra kommande år.

    Jag hade nog förväntat mig mer uppsida på bordet. Hur ser någon bransch/lokalkunnig perspn på värderingen, kommer Amhult kunna slå värderingsföretagets estimat?

    Reply
    1. Olle Qvarnström Post author

      Det är en fair point att jag i teorin brukar vilja ha mer avkastning än 10 %, därmed inte sagt att jag räknar med högre diskontering när jag räknar.

      Om man går igenom värderingsmännens siffror från 2015-12-31 så räknar de med 7,8 % kalkylränta på byggrätterna, 6 % på garage/butikslokal, 7,5 % på “willyshuset” och 6,8 % på Burger King-huset.

      Hur går dina tankar kring det jag nämnde ovan med att endast 30 % av byggrätternas värde är tillgodoräknade? Känns inte det fel? Om det ändå är diskonterat och produktionskostnader inräknat så borde ju det vara 100 %? Om det nu ska vara 100 % så blir det en väääldig skillnad i vad EK faktiskt ska vara.

      Mvh,
      Snåljåpen

      Håller på att gå igenom hur dessa antaganden förändrats över åren osv, men tiden räcker inte helt till just nu..

      Reply
  3. Lars Arnesson

    Bolaget är mycket intressant. Jag tycker de har stor potential till ganska låg bolagsrisk. Du har en poäng när du påpekar förhållandet 30/70 för byggrätterna. Vidare kan man fundera över diskonteringsräntans nivå. Skogens Gård är ju , om konjunkturen för bostäder inte viker, ett riktigt guldägg på sikt. Ska bli intressant att se när man börjar lämna utdelning. Målet är ju 50 % av vinsten när etapp 2 är klar. Innebär c 5 till 6 kr omkring 2020 eller 2021. Ser bra ut.

    Reply
  4. Dag

    Egentligen bör man räkna på EPRA NAV för substans och inte eget kapital (vilket alla de större fastighetsbolagen gör). Lägg tillbaka den uppskjutna skatten som EK eftersom den aldrig kommer betalas 🙂

    Reply
  5. hampuz

    Hej Olle,

    tack för en välskriven analys.
    Var har du fått uppgiften om byggnation av “minst 3000 bostäder i Skogens Gård”?
    Har inte kunnat hitta detta från bolagets pm.

    Mvh

    Reply
    1. Olle Qvarnström Post author

      Bra fråga. Jag gick igenom mina anteckningar men har inte noterat ner vart det kommer ifrån. Jag har pratat med bolaget flera gånger, flera ägare och liknande. Det kan vara något som sagts på stämman eller liknande. Sorry att jag inte kan ge klarhet…

      Mvh,
      Snåljåpen

      Reply
  6. Hisingen

    Fråga ang hur de kom fram till substans/aktie på 74 kr. De använde genomsnitt av antalet aktier under 2016, därmed ca 6,2 M aktier istället för totalen, 6,9 M aktier. Vad tycker ni om det?

    Reply
  7. Pingback: Amhult 2 köpt & Midsummer notering | Pers Aktieblogg

Leave a Reply