bostadsmarknad

Observeringar från en bostadsletare

Ett misstag jag ofta ser folk göra är misstaget att ignorera fler möjliga scenarion. Låt mig förklara:

Ofta ser jag folk investera enligt en process som ser ut ungefär såhär:

  • Identifiera ett troligt scenario
  • Identifiera utfallet av det scenariot
  • Uppskatta avkastningen när scenariot utspelar sig
  • Investera därefter

Problemet med den här processen är att man helt enkelt ignorerar allting som inte är det mest sannolika, trots att det kan få en enorm påverkan på totalkalkylen.

En bättre process är att:

  • Identifiera samtliga möjliga scenarion
  • Identifiera utfallet av samtliga scenariot
  • Uppskatta den förväntade avkastningen (sannolikhetsviktat)
  • Investera därefter

Även om det kan kännas tacksamt att ignorera allting som inte har en hög sannolikhet så kan det ha ödesdigra konsekvenser för dig.

När folk tittar på bostadsmarknaden i Sverige så tycker jag folk verkar begå precis samma misstag. De ser bara ett möjligt utfall och beter sig därefter. Folk verkar säkra på att det minsann inte kommer chockhöjda räntor och att man därför lugnt kan skuldsätta sig upp en bit över tänderna. De skiter helt enkelt i att titta på alla ifs and buts och går raka vägen till den enkla slutsatsen.

Folk vill bo stort och fint, gärna lite större och finare än vad som egentligen behövs, och känslan av att vilja bo fint är det som styr beslutet. Den rationella individen har tryckts ner i stövlarna och tagits över av ett känslomonster.

Saken är ju den att det finns tusen olika möjliga utfall, och en rationell människa skulle tittat på samtliga och tagit ett beslut som baseras på ett sannolikhetsviktat förväntat resultat.

Om man tittar på listan över de allra mest framgångsrika i världen idag så är det fullt av skolavhoppare som startat egna företag. Saken är dock den att om man tittar bland “misslyckade” människor så är det precis lika fullt av samma kategori människor. Det KAN gå bra om man hoppar av skolan och satsar på att jobba ihjäl sig med en internet-startup, men det genomsnittliga utfallet är inte på Forbes topplista över världens rikaste.

Jag tror det var Taleb som beskrev tandläkare som den yrkesgrupp som “on average” har det absolut bäst. Oavsett land, stad, årtionde, bakgrund, etc, så har tandläkare det väldigt bra. Det finns inga tandläkare på listan över världens rikaste, men i stort sett samtliga tandläkare är inkomsttagare en bit över genomsnittet och är, relativt genomsnittliga människor, väldigt rika.

Startup-grundare har en liten möjlighet att bli världens rikaste, men on average är utfallet rätt risigt. Tandläkare har i stort sett ingen möjlighet att bli världens rikaste, men on average så har dem det väldigt bra. Alla rationella individer kanske är tandläkare? Vad vet jag. Synd det här med tandhälsa är så brutalt ospännande.

Jag säger inte att alla borde satsa på tandläkarkarriären, men nog finns det ett och annat att lära sig av detta. När jag investerar så försöker jag ta beslut efter vad som “on average” blir bäst, och så skulle jag vilja leva mitt liv i övrigt också. Att köpa ett hus/whatever ska inte vara ett beslut om att maximera avkastningen i ett givet utfall, jag vill ta ett rationellt beslut som ger mig ett bra liv oavsett vad som händer.

När vi letar efter nästa boende så “konkurrerar” jag mot människor som totalt saknar en rationell sida, eller åtminstone verkar totalt oförmögna att använda den. Det gör att mitt fair value på ett bostadsobjekt kanske hamnar 40 % lägre än vad andra verkar tycka det är okej att betala. Jag får stå i hörnet med dumstruten på medan folk skäller på mig att det är bara att hänga på. “Alla gör ju såhär så man har inget val”. Det kan vara bland de absolut sämsta argumenten jag någonsin hört. Att andra är idioter är inte en anledning till att själv vara en idiot.

Jag hävdar förstås med en dåres envishet att marknaden är förbannat ur led, det är jag dock inte direkt ensam om att tycka. Däremot verkar jag väldigt ensam om att faktiskt agera utefter detta. “Alla” i min närhet tjatar om överprissatta bostäder, ändå köper de och driver priserna ännu högre. Marknaden kan förstås fortsätta vara överhettad en överskådlig tid framöver. Så förmodligen kommer jag stå här i hörnet även framöver, med dumstruten på, ensam och rationell.

Mvh,
Snåljåpen

15 thoughts on “Observeringar från en bostadsletare

  1. Johan

    “Att andra är idioter är inte en anledning till att själv vara en idiot.”

    Så hur agerar du här?

    Reply
      1. Carl

        “Att andra är idioter är inte en anledning till att själv vara en idiot.”

        Jag tycker ändå det. Du blir en enorm förlorare om marknaden fortsätter att enligt dig vara orationell.

        Säg att du bor i en tvåa med fru och ett barn idag. Ni vill egentligen bo i villa och ha 3 barn.

        Om marknaden fortsatt att vara orationell när du fyller 45 och du fortfarande inte agerat garanterar jag ett bittert förhållande om det ens finns kvar. Ibland får man bita i det sura äpplet och kan inte bortse från hur världen fungerar även om “man har rätt”

        Reply
  2. Lederhåsen

    Alla vet ju att du är all in Catena Media istället för dyrare bostad.. Bättre avkastning och lägre risk

    Reply
  3. Investormannen

    Några synpunkter på din rant:

    1. Att identifiera alla möjliga scenarier och bedöma såväl sannolikheten för dessa, respektive vilka investeringsimplikationer dessa har är lättare sagt än gjort. Du berättar ju själv hur du har missbedömt bostadsmarknaden. Har du lärt dig någonting av din felbedömning och justerat sannolikheterna för vad som kommer hända framöver?

    2. Du verkar se alla andra som fastnat i ett enda möjligt scenario, men sanningen är kanske snarare att det är du som fastnat i ditt eget scenario? Det är otroligt lätt att fastna i ett spår som det sen går prestige i. Dina vänner verkar hantera detta genom att köpa ändå, men samtidigt medge att priserna är helt galna. På så sätt skaffar de både det boende de vill ha samt kan ändå säga att de förstod att priserna kunde gå ner, om de nu kommer att göra det.

    3. Jag vet inte vilka du umgås med, men vart jag mig än i världen vänder hör jag inget annat än att räntorna kommer att gå upp. Varje dag syns experter i media, och var och varenda bloggare och twittrare verkar ha en kristallkula som kan förklara att räntorna kommer vara högre i framtiden.

    4. Det är nog snarare så att det framtidsscenario som folk verkar ha fastnat är att den låga räntan är ett högst tillfälligt fenomen, och inom några år kommer allt att bli som vanligt igen. Många experter verkar ha en förutfattad mening att det som gällde när de var unga är normaltillståndet.

    5. Förr eller senare kommer det naturligtvis en sättning, som på alla andra marknader, men vad jag tror många missar är att det finns fundamentala orsaker såväl till den låga inflationen, den låga räntan samt de högre bostadspriserna. För att priserna ska gå ned 40% måste sannolikt något fundamentalt förändras – och det borde rimligen även påverka din syn på ‘fair value’.

    6. Alla generaler förbereder sig för det förra kriget. Bankerna och myndigheterna är så skrämda av finanskrisen att de skaffat sig såväl hängslen och livrem, hjälm och blöja. Centralbankerna är fullproppade med ekonomer som utbildade sig under 70- och 80-talen då inflationsbekämpning var det enda som var viktigt. Att skapa inflation ligger inte i deras DNA. Fastighetsbolagen är fortfarande så skrämda av den stora kraschen för 25 år sen att de fortfarande knappt vågar bygga någonting på spekulation och har en historiskt låg belåning. Ändå verkar alla övertygade att nästa kris ska bli en repris på den senaste.

    Mvh Mattias

    Reply
    1. Niklas

      Mattias, du ser inte det vansinniga i det hela? Folk är idioter, lånar sig till allt som finns. Om några år så kommer 90-talet tillbaka och knackar på dörren. Dom som har 3 mille idag i lån och betalar några tusen i månaden på räntan kommer få betala långt över 15k per månad i ränta när räntan stiger. Då kommer det inte bli roligt. Tycker Olle gör helt rätt här. Bara för att andra är idioter så måste man inte vara det själv.

      Reply
  4. Anders

    På 90-talet kunde man köpa för 20 tkr/kvadraten i centrala delar av Stockholms innerstad det, om något, borde vara helt galet. Inte ens med räntor på 6-7 procent och maximal belåning och avskaffade ränteavdrag blir det en kostnad som inte ens är i närheten av vad det borde kosta att bo i ett sådant läge. Lägg därtill alla reala löneökningar som varit sedan 90-talet.

    Boende är inte en investering utan konsumtion, såvida du inte tänkt dig att hyra ut boendet.

    /Anders

    Reply
    1. Gubben

      På nittiotalet var det inga 6-7 procent utan 13-14 procent. Krävdes borgenär för att låna till 80 procent trots att man hade fast jobb.

      Reply
  5. Surgubben

    Du fár tänka på att vi bor i Sverige och folk är övertygade om att någon annan löser problemet åt dem. om inte annat så får väl bankerna skylla sig själva som lånar ut. Vanligt förekommanspde resonemang faktiskt.

    Reply
  6. Johan

    Ibland tycks vi glömma bort att priser på fastigheter är cyklisk. Men att köpa en fastighet till fair value är få förunnat. Och i ett sådant läge är det med all sannolikt cash som gäller. Sist vi hade problem på fastighetsmarknaden var möjligheter till lån väldigt små. Å andra sidan var fastigheter billigare än innan.

    Ett annat problem som också uppmärksammats dåligt är amorteringstider för bostadslån. Många som köper fastigheter idag läggs upp med (minst) 50 års amortering. För de flesta 25-40 årsåldern betyder det att pensionsåldern hinna passera med råge. Vilken 80-åring vill sitta med stora lån, till en ynklig pension?

    Kalkylräntan är ett tredje problem, eller “säkerhet” (ur bankens synvinkel). Den är baserad på ett scenario på kring 6-8% (beroende på bank). Klarar man bara det, så kan man låna till en fastighet. Att man sedan lånar till andra saker (båt, bil, fritidsintresse, resor), kommer ta knäcken på väldigt många som äger fastigheter när räntorna börjar stiga (oklart när).

    Som bostadsköpare ligger vi i händerna på en marknad som prissätter fastigheter (tillgång som aldrig är rationellt prissatt), bankernas regler (som påverkas av politikers nyckfullhet) och vår egen förmåga att ta ansvar för sin hushållsekonomin (påverkbar av känslor/impulser).

    Ifs and buts… 🙂

    p.s boende ska absolut betraktas som en investering. Om du inte tar hand om investeringen (underhåll, förbättringsåtgärder) kan du sedan inte förvänta dig att få tillbaka satsat kapital. För det krävs dock TILLTRO. Om exempelvis tillgångar som fastigheter beskattas för högt kommer priserna falla (färre tenderar att underhåll, förbättra sin fastighet) d.s

    Reply

Leave a Reply