Sagax preferensaktie: nästa köp?

Jag har som bekant börjat titta lite närmre på preferensaktier, och det finns en som jag har fastnat speciellt för: Sagax. Sagax är ett välskött fastighetsbolag som investerar i kommersiella fastigheter, främst inom lager och lätt industriverksamhet. Sverige står för 70 % men man har även verksamhet i Finland, Tyskland och Danmark.

  • Starka ägare med VD David Mindus (med familj) på 20,7 % av kapitalet och 26,4 % av rösterna.
  • 84 % av deras hyreskontrakt har löptid till minst 2016 (69 % Löp > 2017)
  • 93 % uthyrningsgrad
  • Genomsnittlig låneränta på 4,3 %
  • Räntetäckningsgrad på 2,4
  • Stadig tillväxt
  • Relativt stabil vinst (förlust 2008)
  • Eget kapital per aktie på 23,07 (aktiekurs 22,8)
  • Direktavkastning på ~6,5 % (preferensaktien)
  • Inlösen 11 % över nuvarande kurs
  • Soliditet på 30%

Negativt:

  • Ingen lång utdelningshistorik
  • Man visade förlust 2008 (men det gjorde också Hufvudstaden, Kungsleden, Balder, Fast Partner, Klövern, Castellum, Catena, Atrium Ljungberg, etc.)
  • 18% av lånen förfaller under 2013, dessa är till 2,6% ränta. 13% av lånen förfaller 2014, dessa är till 1,9% ränta. Detta innebär att räntekostnaderna bör öka framöver.
  • Vad har vi mer?
Jag bedömer det som att risken för att man inte ska ha råd att betala sina preferensaktiers utdelning som låg och ställer mig därför positiv till preferensaktien. Någon definierad inlösentid eller höjning finns inte så inlösenpriset om 35 kr gäller. Idag står kursen i 31 vilket innebär en potential på ungefär 11 %, exkluderat utdelning. Med en utdelning på 6,5 % så tycker jag att Sagax är ett mycket intressant alternativ för mig att sänka min exponering mot aktiekurserna och vikta lite mer mot utdelning. Det finns såklart en överhängande företagsrisk här som man såklart måste ta i beaktning, men efter att ha snabbt tittat på siffrorna så är jag intresserad av att plocka in preferensaktien.

Vad är eran inställning till Sagax verksamhet och deras preferensaktie? Kan ni hjälpa mig fylla på listan med negativa saker eller borde jag helt enkelt köpa?

Mvh,
Snåljåpen

10 comments

  1. Nu kan jag inte villkoren för just Sagax men är inte risken med preferensaktier att du till skillnad mot en företagsobligation många gånger inte har ett slutdatum?! De har möjlighet att lösa in preferensaktierna men ingen skyldighet att göra det… vad är det som säger att 6.5 % ränta är bra tex. 2017 och kursen då går ner på preferensaktierna och bolaget inte vill ta upp nya dyrare lån eller använda sin kassa till att återlöda dem?!

    Vänligen

    Mats

    1. Jo, det här är risken med oändliga preferensaktier såklart. Dock är ju frågan hur realistiskt det är att 6,5% är en dålig ränta om ett par år. Man får dessutom räkna med att återinvestera avkastningen, men det får man såklart i alla sparformer.

      Men tack för att du lyfte upp en väldigt viktig punkt som jag behöver ta ställning till!

      Mvh,
      Snåljåpen

  2. Är lite inne på Mats spår. Jag lyssnade på Börspodden, i ett avsnitt tog de upp preferensaktier och deras dom var inte nådig mot dessa typer av innehav. Nu minns jag inte riktigt vad de sade men det var något mer / annat än vad Mats nämner om själva kursen på aktien.

    Du verkar tro hårt på dem. kan du utveckla tack för en som är grön inom detta område men som vill lära sig mer.

    Niched

    1. Absolut, dom var inte snälla i börspodden, men det dom pratade om var ett fall i pris för preffarna vad jag förstod, de pratade inte speciellt mycket om avkastningens vara och icke vara.

      Jag är själv rätt grön inom detta område och vill lära mig mer :). Jag behöver se riskerna med preferensaktierna, och risken är väl att bolagsstämman beslutar om en lägre utdelning i preferensaktierna tillsammans med att “lånet” kan vara för evigt. Tänk om inflationen skjuter i höjden och räntorna går upp, då kanske preffarna är dåliga att äga, avkastningsmässigt.

      Mvh,
      Snåljåpen

  3. Varför inte Balders preffar el Victoria Parks. Balders senaste emission av de nya fulltecknades fort nyligen.
    Sedan är synen på om att behålla preffar om räntan sticker – i vilket fall tror jag att nuvarande ränteläge kan du sitta lugnt med åtminstone två kvartalsutdelningar in.
    Se denna artikel

    Marcus Hernhag
    hernhag@gmail.com
    Se upp för högre räntor
    Publicerad 2013-09-23 12:28:00

    Krönika Med signaler om bättre konjunktur stiger långräntorna. Det riskerar att sänka dina placeringar. Privata Affärers Marcus Hernhag reder ut hur du gör med portföljen.

    Statens femårsränta har stigit 100 procent (ej procentenheter) på ett år. Från ungefär 1 procent till 2 procent. Räntan är fortfarande väldigt låg, men ändå uppe på de nivåer som rådde 2011. Att långräntorna klättrar och ligger allt högre än korträntorna betyder att räntemarknaden gör börsen sällskap i tron på bättre konjunktur och ökad inflationsrisk framöver.

    Jag tycker det känns sunt. Räntemarknaden är kanske tio gånger större än börsmarknaden och i längden en bättre konjunkturindikator är börsen. Med reservation för alla centralbankers stimulanser, som skapar en del onaturliga effekter på båda marknaderna.

    För dig med aktier är det goda nyheter med bättre konjunktur. Men se upp med bolag som har hög belåning, eftersom fortsatt högre räntor under kommande år kan öka lånekostnaderna smärtsamt mycket.

    Se även upp med långräntefonder, som riskerar att minska i värde när räntorna stiger. Exempelvis Nordea Obligationinvest har fallit 4,2 procent på ett år.

    Även preferensaktier sitter i den båten. Stigande räntor får i längden preferensaktier att falla i kurs. Till skillnad från stamaktier blir det i regel heller aldrig högre utdelning för ”preffarna”, vilket betyder att de inte är något för dig som tror att företagsvinster och inflation tar fart. Stiger inflationen från noll till 3 procent blir ju en direktavkastning på 6 procent halverad i reala termer (inflationsjusterat).

    Om räntor och inflation har det i åratal sagts att nu kan det inte bli lägre utan vända upp för gott. Jag tycker inte vi ska ta ut något i förskott, det behöver inte vara annorlunda den här gången. Trots alla statliga stimulanspaket efter finanskrisen 2008 blev det aldrig särskilt höga räntor eller hög inflation under högkonjunkturen som slutade 2012. Med lite tur blir det likadant nu.

    Nyckeln är att diversifiera, så vi och våra sparportföljer beredda på flera olika kortsiktiga utfall. Du kan även fortsättningsvis ha en del sparande i preferensaktier som Klövern Pref, Corem Pref och Sagax Pref, men på sikt får du se upp om inflationen kommer.

  4. Som du kanske såg jämförde jag ju preffar för ett tag sedan och kom fram till att jag ville köpa Sagax, vilket jag också gjorde och sålde mina Balder. Kort därefter kom ju Balder med nyheten att de skulle ge ut nya preffar till lägre teckningskurs än de som redan fanns till marknaden vilket gjorde att de befintliga aktierna tappade kurs. Detta bör man kunna se som en (kortsiktig) risk, men jag misstänker att du – liksom jag – köper preferenser mer långsiktigt än några månader.

    Lycka till med investeringarna

    ~Farbror Joakim
    Jämförelse svenska prefernsaktier

  5. En stor risk är intressekonflikten som uppstår med flera aktietyper som har olika rätt till vinst och olika rösträtt. Stamaktieägarna kan rösta igenom ett återköpsprogram istället för utdelning.
    Om allt går emot är då extremfallet att utdelningen dragits in och priset vid återköpen är långt under ingångspriset.

    1. Fast alltså, preferensaktien kommer ju ha företräde till utdelningen. Och om bolaget istället återköper aktier istället för att dela ut så brukar det ofta innebära att preferensaktiens uteblivna utdelning läggs en ränta på och delas ut nästa år. Så om man inte delar ut pengar nu så får man dela ut mer nästa år. Och om vi återköper pengar i all evighet utan att dela ut pengar så ger inte det något aktieägarvärde eftersom ägarna inte får ta del av vinsten.

      Mvh,
      Snåljåpen

Leave a Reply