Bolånet – hur kommer det att bli

Jag har lovat att jag ska gå igenom hur bolånet kommer att se ut nu när vi snart ska flytta in i vår nya lägenhet. Kanske gillar ni hur jag gjort, kanske tycker ni att jag är dum i huvudet, förhoppningsvis tycker ni någonting.

Bolånet

Vi kommer att ta vårat bolån via Skandiabanken där vi kommer att få en bra helhetslösning. Lånet kommer att delas upp i 3 delar av olika storlek med olika löptid och amorteringskrav enligt tabellen nedan.

LånedelRäntaVillkorFörsta amortering
1 137 500 kr2,35%3 mån 2019
1 000 000 kr2,71%3 år2019
285 000 kr2,35%3 mån2014

Amortering

Det “lilla” lånet på 285 000 kr är det som vi kommer att amortera på. Detta lån ska betalas av på 15 år vilket innebär 1583 kr/mån, och det kommer vi att börja amortera på direkt från start. Eftersom det är ett lån med rörlig ränta så kan vi överamortera hur mycket vi vill, och det är inte alls omöjligt att vi kommer välja att göra det framöver. Just nu så kommer vi dock att renovera och placera våra pengar i andra sparanden istället för att amortera. Vi kommer altså att amortera så lite som möjligt.

På de 2 “stora” lånen så har vi valt amorteringsfrihet fram till 2019. Det betyder inte att vi inte kommer att amortera på dessa lån utan enbart att vi inte BEHÖVER amortera på dessa lån förrän 2019. Förhoppningsvis har dessutom värdet på lägenheten ökat en aning vilket gör att vi kanske kan välja helt amorteringsfritt, förutsatt att inte regeringen bestämmer sig för att ändra de nuvarande reglerna förstås.

Ränta

Jag tycker inte att de räntor vi får är fantastiska, vi hade kunnat få lägre räntor men det är viktigt att förstå att räntan i sig inte är allt. Det handlar om att man måste räkna ut totalkostnaden för hur hela bankåtagandet skulle se ut och sedan jämföra och se vad som skulle bli mest ekonomiskt.

Det är ganska mycket prat och skryt om folk som har fått räntor ner under 2% som sedan kastar ur sig kommentarer till höger och vänster att ALLA kan få det bara dom förhandlar, ingenting kunde vara längre från sanningen. Man måste ha rimliga förväntningar när man ger sig in i dessa diskussioner så att man kan få en bra dialog med banken. Det är dessutom viktigt att förstå vad det är för typ av avtal som man skriver, flera banker ger stora rabatter under en begränsad period för att sedan gå till en ganska dålig deal efter 1-2 år. Det är lätt att bli lurad och stirra sig blind på fel siffror, det handlar om att se helheten.

Bankmannen är garanterat inte din vän, men genom att förstå hur han tänker och inte bara stirra blindt på räntesatsen så blir det lite lättare att förhandla. Om man belånar sig maximalt, som oss, så sätter man inte sig själv i någon guldsits direkt. Kort sagt kan man säga såhär: Banken vill att du lånar så MYCKET pengar som möjligt men en så LITEN del som möjligt av bostadens värde. Hade vi köpt en dyrare lägenhet så hade vi kunnat få lägre räntor och om vi hade betalat mer kontant så hade vi också kunnat få lägre räntor, inget av dessa tycker vi är en bra idé i vår situation. Vi kommer istället att renovera lägenheten för sparpengar och sedan försöka få den uppvärderad för att på så vis kunna få ner belåningsgraden. Om lånestorleken är konstant och värdet ökar så minskar belåningsgraden, och mindre belåningsgrad betyder lägre risk för banken och därigenom lättare att förhandla ränta. I vårat fall med Skandiabanken så finns det en enkel formel som beräknar hur det fungerar, det är alltså inte upp till någon bankman.

Rörligt vs. bundet

Som ni ser ovan så har vi valt att ha en del bundet. Detta kanske inte är det bästa även om jag tror att det är ett bra läge att binda räntan på. Jag anser att bolåneräntorna inte kan sjunka så speciellt mycket lägre samtidigt som de kan bli mycket högre. Egentligen ser jag ingen större anledning för räntorna att börja ticka uppåt redan nu, men genom att binda en del av lånet så kommer vi att få en större förutsägbarhet i våra kostnader, vilket är någonting som jag värdesätter högt. Om räntorna sticker iväg uppåt så kommer det att göra ont för oss, men inte riktigt lika ont som för alla andra, och inte riktigt lika omgående. 3 år är inte direkt länge att binda och man kan ifrågasätta om räntorna verkligen förväntas gå upp på så kort sikt. Hade jag varit världsmästare på den typen av analys och prognos så hade jag förmodligen inte jobbat som IT-konsult, och givet den information och den kunskap som jag besitter så anser jag att ett delvis bundet lån är ganska vettigt. Jag begränsar nedsidan men begränsar inte uppsidan lika rejält.

Fråga

Hur ser era bolån ut? Har ni bundigt någon del och hur har ni tänkt?

Mvh,
Snåljåpen

15 comments

  1. Då jag bor i en mindre stad(Sundsvall) så har jag väldigt litet bolån jämfört med många andra. Min tvåa e belånad med 300K o köptes för 400K. Nu efter 4 års ägande är den värd 560-600K istället. Kör allting rörligt, och skulle göra det även om lånet skulle vara 10ggr högre! Sedan har jag sedan 1,5år tillbaka väldigt fördelaktig ränta då jag jobbar på bank… 🙂

  2. Vi har 900 000 kr i lån, på en lägenhet som är värd cirka 4,5 miljoner. Lånet är rörligt och just nu är räntan 1,85 %. Vi kommer inte amortera något på detta, så länge vi inte måste. Lånet är så litet i förhållande till värdet på bostaden att vi hellre investerar våra sparpengar i aktier.

  3. Har 1,98 (påslag på 0,7 på deras upplåningsränta) 3 månader i SEB (har dock kvar en del bundet i Nordea på 4,5….)vet folk som har lägre ner mot 1,70. Men det beror ju på kontantinsats,inkomst, läge på bostad, andra skulder, vilket humör bankmannen är på etc. Hade tidigare Nordea för hela slanten men ägnade några timmar till att besöka bankkontor och fick ner räntan utan att förhandla. På Handelsbanken tycker jag dom var lite snorkiga men det kanske är därför de har så låg kreditrisk:)

    1. Håller med dig om Handelsbanken, även om det måste skilja enormt eftersom det är så decentraliserat. Men dom var verkligen stenhårda med att jag ska peta in minst 300k på sparande och sedan köra min aktiehandel hos dom istället för hos Avanza, annars var det oaktuellt med räntor under 2,3%. Hur jag än vred och vände så blev det ingen bra deal för mig.

      Mvh,
      Snåljåpen

  4. Jag har 1 118 000 i lån ca, hos SEB, allt 3-månaders rörligt. Räntan jag fick var 2,0 (påslag 0,7 hos SEB), detta emot att jag skulle spara 3000 i månaden hos dem. Jag har valt att spara 3000 i Carnegie Likviditet (låg avgift jämfört med de andra fonderna, och så kan jag räkna detta som mitt likviditetssparande så jag kan lägga mer pengar på aktier).

    Innan hade jag 0,8 i påslag, jag räknade med 3000 i sparande på en avgift på 0,3% och 0,7 i påslag vilket ändå gör att jag tjänar pengar.

    Jag har valt att inte amortera något alls nu under de två första åren. Detta för att bygga upp buffert och för att jag (förhoppningsvis) har högre utdelning på annat håll 🙂

    /Hobbyekonomen

  5. Jag kör H&M lösningen och hyr 150 kvm villa för 9000 kr/månad för att inte binda kapital.

    Kostnadsmässigt är det inte helt optimalt eftersom lånekostnaderna skulle vara lägre för något motsvarande. Men vi är inte riktigt säkra på var vi vill bo i framtiden och krånglet med att sälja en bostad på landsbygden är helt enkelt för stort för att vara värt det om vi flyttar inom de närmsta 5 åren.

    Så vill vi flytta snart så är det en rimlig affär.

    Om vi inte flyttar inom fem år så har det varit en dålig affär men å andra sidan trivs vi…

  6. Låter som en bra idé i ert läge, att tvingas flytta vid fel tillfälle är inte ofta en bra idé. Egentligen skulle jag själv gärna hyra, men det kan man ju fetglömma i Stockholm.

    Mvh,
    Snåljåpen

    1. Ställde mig i bostadskön i Stockholm 2008, just in case. Som du säger så är det ju fett svårt om man inte är född in i den där bostadskön att få nåt. Men vem vet, blir det Stockholm i framtiden så har man förhoppningsvis hyfsat med år på nacken i den där kön. Som man dessutom pröjsa 200-300 kronor per år för.

      Mvh

  7. Du är inte med i ett fackförbund som är en del av TCO ? Då hade du kunnat låna hos SEB till deras upplåningskostnad+ 0,90 p i påslag. Jag har i dag 2,18% i rörlig / 3 mån ränta där, inget krav på andra banktjänster på SUndsvallskontoret, klart de hade önskemål om att jag skulle flytta men jag sa som det var , att jag hade det i en KF hos Avanza och det lönar sig inte att sälja av innehavet och starta en ny hos dem. Det jag gjorde var att öppna lönekonto för att betala bolånet via autogiro, ett sparkonto där jag sätter in pengar för att betala ränta och amortering samt ISK där jag sparar 300 kr / mån , det motsvarar vad jag sparade i räntekostna på att flytta till SEB. Fick också ett gratis VISA kort som jag inte använder.

  8. Vi väljer just nu mellan Skandiabanken och SEB. SEB ger oss 2,16 (enligt bankmannen +0,7 upplåningsräntan) i ränta genom samarbetet med mäklaren som vi köper genom. Den rabatten gäller i 2år – sedan måste vi förhandla om. Skandiabankens deal med fasta rabatter beroende på engagemanget ger oss ca 2,21 – 2,22 beroende på hur vi fördelar sparkapital/amortering. Skandiabanken lovar stort i sin reklam att rabatten alltid kommer att följa med utan att man behöver förhandla i framtiden, så jag frågade kundservice hur det fungerar – om det skrivs in i avtalet vilka rabatter som gäller beroende på engagemang i banken.
    Då svarade de: Nej – det där kan man aldrig veta hur villkoren för rabatterna kan komma att ändras.
    Så Olle: Har du tagit den diskussionen med Skandiabanken – och vad svarade de i så fall.

    Vidare är det som Olle säger att de ju att man får se till totalen och om man då har en rejäl buffert på sparkontot istället för att använda det för amortering, så ger Skandiabanken betydligt bättre sparränta än SEB, vilket till stor del täcker upp för den förlust jag gör på att välja Skandiabanken. Jag förlorar ca 2000/år – men slipper alltså förhandla om lånerabatten om 2år och riskera att förlora den. (om jag nu inte måste byta bank om Skandiabanken ändrar vilkoren för rabatten om några år).

    Så frågan är ju även om man är för misstänksam mot den tidsbegränsade rabatten? Det kanske är enklare än man tror att behålla den om man är en bra bankkund.

Leave a Reply