Crowdfunding + Fastigheter = Sant ?

tessin.se

En av de begränsande faktorerna som gör att många fastighetsprojekt inte blir av, det är bristande finansiering. Om vi tänker att vi är ett fastighetsbolag och vi har ett nytt projekt på g med total kostnad på 100 miljoner, då kan vi inte förvänta oss att banken ska stå för alla dessa, vi måste bidra själva också. Klassiskt är att banken kan stå för kanske 60 %, alltså är det i det här exemplet 40 miljoner som vi själva måste skaka fram och finansiera via vårt bolags egna kapital. Det som blivit allt vanligare de sista åren är att ge ut preferensaktier, som alltså räknas som eget kapital men ofta liknas med lån eftersom det negativa kassaflödet är fastställt sedan tidigare och preferensaktieägarna alltså ”vet vad de får”.

Ett bolag som tar detta steget längre är Tessin. Tanken är att man ska hjälpa fastighetsbolagen att få in eget kapital via crowdfunding. Egentligen är jag ganska skeptisk till crowdfunding som finansieringsform eftersom det hela känns en smula oseriöst och ”bubbligt”, men det behöver absolut inte vara det. Det vi måste tänka på är att stora bolag inte har några problem att ge ut preferensaktier till stora belopp för att finansiera enorma projekt, men om fastighetsbolaget är mindre och onoterat, då skulle en preferensaktieemission fort kosta lika mycket i avgift som det emitterade kapitalet skulle vara. Det lönar sig helt enkelt inte för små aktörer. Crowdfunding är bra ifall man på ett billigt sätt vill nå ut till en bred massa med lite mindre belopp. Det är inga som helst problem att ta små belopp från varje enskild investerare vilket leder till att även små investerare kan få en bra riskspridning för en billig peng.

Jag ställde några snabba frågor till Erik Nordin, medgrundare till crowdfundingsiten Tessin.se.

Vem är den typiska kunden? Hur beskriver ni er målgrupp?
Plattformen riktar sig mot privatpersoner och företag som vill investera i en realtillgång utan direkt exponering mot börsen samt tillfälliga politiska och makroekonomiska förändringar. De projekt som marknadsförs på tessin.se är överskådliga, lokala och konkreta, till skillnad från investeringar i anonyma fonder, samt medför betydligt lägre avgifter än den typiska fondstrukturen.

Hur ser det typiska projektet ut?
Vi kommer att marknadsföra projekt med tydligt fastighetsfokus. Med andra ord så kan det röra sig om nybyggnation, förvärv av befintliga bestånd, renoveringar och ombildningar etc. Sannolikt kommer dock nybyggnation vara den vanligaste projekttypen.

Vilka ska samarbeta med er, och varför?
Vi tror att alla aktörer, eventuellt med undantag för de allra största fastighetsbolagen som emitterar egna preferensaktier på börsen, kommer att vara intresserade av denna finansieringsmodell i framtiden. Att ta in externt kapital till en förutbestämd avkastningsnivå ger ju en hävstångseffekt så att fler och större projekt kan genomföras samt till en högre ROE.

Vad är det man köper egentligen? Aktier? Preferensaktier? Annat?
Typiskt sett handlar det om preferensaktier som emitteras med företräde framför fastighetsutvecklarens stamaktier. Vid förvärv av befintliga bestånd så ger även preferensaktien normalt sett löpande utdelningar enligt samma modell som de noterade preferensaktierna gör.

Betyder detta att man vid nybyggnation ofta köper preferensaktier med företräde men utan fastställd utdelning? Innebär det att det är en fast årsavkastning som är satt och där fastighetsutvecklaren köper tillbaka aktierna när som helst till beräknad avkastning?
Ja, vid nybyggnation så sker återköpet när som helst för ett fastställt belopp inom en specificerad tidsperiod. Ingen löpande utdelning för nybyggnadsprojekt alltså.

Hur ser ägarstrukturen ut mot projekten: äger man aktier direkt eller äger man en andel som sedan tessin.se representerar? Tänk aktiekonto vs. kapitalförsäkring.
Investeraren äger aktier direkt i ett projektbolag. På tessin.se så marknadsförs projekt, men vi utgör ingen representant för någon part och tar ingen aktiv del i något projekt. Aktierna kan i dagsläget inte läggas in i kapitalförsäkring eller ISK, däremot förs de in i elektroniska aktieböcker så att investeraren alltid kan logga in och se sina innehav.

När ni tillhandahåller en plattform för crowdfunding så är steget, i teorin, ganska litet till att tillhandahålla en plattform för handel av dessa onoterade preferensaktier. Är det någonting som finns i er långsiktiga plan?
Vi har tittat på frågan och det är inte omöjligt att det aktualiseras i framtiden. I dagsläget finns dock inga konkreta planer för detta.

Vad skiljer er från andra crowdfunding-bolag? Vad hindrar t.ex. FundedByMe från att även fokusera på fastigheter?
Just FundedByMe arbetar med andra typer av bolag utan särskilt branschfokus och ofta med mindre investeringsposter. De projekt som marknadsförs via vår plattform har normalt en minsta investering på 50000 kr, en tydlig exitstrategi och alltid en beröring på fastigheter. Naturligtvis kan även FundedByMe marknadsföra fastighetsprojekt vilket de också gjort vid något enstaka tillfälle.

Så vad är det som är unikt med er modell? Att ni fokuserar på fastigheter?
Ja. Vi öppnar upp för ett nytt tillgångsslag för en bredare krets samtidigt som vi tillgängliggör eget kapital för fastighetsutvecklare. Jämfört med andra crowdfunding-aktörer i Skandinavien så är fastighetsvinkeln unik.

Är du intresserad av att investera i fastigheter via crowdfunding? Isåfall: vad tycker du om Tessins lösning?

Mvh,
Snåljåpen

2 comments

Leave a Reply